Un taux d’endettement maximal de 35 %
Principal changement pour les prêts immobiliers en 2022 : le taux d’endettement. Il correspond au rapport entre les revenus d’une personne (salaire net, loyers perçus, etc.) et ses différentes charges (loyers, crédits déjà contractés, pensions, etc.). Auparavant, le taux d’endettement maximal d’un ménage était fixé à 33 % de son revenu disponible.
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement maximal – également appelé « taux d’effort » – à 35 %. Ce nouveau taux inclut désormais le coût de l’assurance de prêt. Cela peut notamment pénaliser les séniors et les personnes souffrant de problèmes de santé.
Cette nouvelle réglementation du HCSF est également susceptible de toucher les ménages qui souhaitent accéder à la propriété pour la seconde fois et qui doivent recourir à un prêt relais.
Une durée maximale de crédit plafonnée à 25 ans
Parmi les autres principaux changements concernant les prêts immobiliers, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, on retrouve la limitation de la durée des crédits à 25 ans. Cependant, la nouvelle réglementation du HCSF autorise l’ajout d’une période de différé de 2 ans – soit 27 ans au maximum – en cas de projet immobilier neuf. Vous pouvez en bénéficier, par exemple, en cas de construction d’une maison individuelle ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Cette tolérance de 2 ans s’applique également pour les prêts immobiliers liés à l’acquisition d’un logement dans l’ancien – c’est-à-dire construit depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l’objet d’une mutation – qui donne lieu à un programme de travaux. Une condition toutefois pour bénéficier des 2 années de différé : le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Une possibilité de déroger à la réglementation
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière se montre plus conciliant et laisse une certaine marge de manœuvre aux établissements bancaires pour autoriser, ou non, un prêt immobilier. Ainsi, le HCSF donne la possibilité aux banques de déroger à la réglementation en vigueur dans la limite de 20 % des crédits accordés par trimestre.
Toutefois, cette liberté d’octroi de prêt immobilier est fléchée et cible certains profils d’emprunteurs. La dérogation concerne principalement les ménages qui souhaitent acquérir leur première résidence principale et les primo-accédants.
L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) veille au bon respect de la réglementation et de ses limites. Si une banque venait à ne pas les respecter et se rendait coupable d’éventuels abus, elle s’exposerait à des blâmes ou à des amendes. Cependant, le montant précis de ces dernières n’a pas encore été communiqué.
Quels impacts sur les taux estimés pour 2022 ?
En janvier 2022, il est encore tôt pour affirmer avec une absolue certitude si les changements concernant les prêts immobiliers auront un impact sur les taux d’intérêt. Toutefois, de légères hausses, jusqu’à 0,25 point, ont été constatées sur la fin d’année 2021 par des courtiers. Elles pourraient se poursuivre sur 2022 selon les professionnels du secteur.
La nouvelle réglementation du HCSF et les changements de ce début d’année 2022 pourraient contribuer à ce durcissement des taux. En effet, certaines banques continuent d’étudier des dossiers dépassant les 35 % de taux d’endettement, donc se situant hors réglementation HCSF. Pour ces profils d’emprunteurs, les taux pourraient être plus élevés de 0,1%, voire 0,2 %. Une manière de limiter ces financements à plus de 35 %, ou de compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la limite de 20 %.
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